五泰工商地產-部落格文章列表

2024-02-292024年房市展望：明年反轉壓力浮現 房市十指標 亮八顆警示燈

隨著2023年的結束，房市的未來走向成為眾人關注的焦點。過去一年，市場受到新青安房貸政策的影響，剛性需求意外爆發，房市出現了暫時的繁榮。然而，向前展望，許多專家與建商都預見2024年將會有不同的變化。 多數業界人士保持樂觀，認為剛需將持續推動市場，尤其在選舉後的市場預期將更加明朗。如果降息真的實現，購房需求預計將進一步釋放，有助於支撐房價。儘管存在調整的可能性，房價大幅下滑的機會似乎不大。 然而，專家學者指出，根據目前的十大房市指標，包括房價所得比、房貸本息占家庭收入比等，已有八項指標亮起紅色警示燈，暗示市場可能會面臨反轉壓力。這些指標顯示，特別是那些近年來房價急漲的區域，未來可能會承受更多的調整壓力。 有觀點認為，經過政策的調控後，買盤正逐漸回溫。不過，莊孟翰教授提醒，房市多頭的時代已經結束，市場利空可能尚未完全顯露，明年的房市並非只有樂觀的一面。 2024年的房市，看似仍有不少樂觀因素，但也不能忽視那些可能引發市場波動的警示指標。隨著經濟環境與政策的持續變動，房市投資者與消費者應保持謹慎，密切關注市場的動態，做出明智的決策。

2024-02-28台灣的集會所分類：淺談A1與A2的差別

在台灣，集會所根據其功能和規模被細分為不同的類別，其中A1和A2集會所為最常見的分類。這兩類集會所的主要差異在於其使用範圍、容納人數以及所提供的服務類型。 A1集會所 A2集會所 性質 集會、表演、社交 等候運輸工具之場所 A共同處 供集會、觀賞、社交、等候運輸工具，且無法防火區劃之場所 集中程度 高 低 適合行業 1.戲院、電影院、演藝場、歌廳、觀覽場 2.音樂廳、社教館、集會堂...等等 1.車站 2.候船室、水運客站 3.航空站、飛機場大廈

2024-02-27台灣商業區的多樣面貌：B1至B4解析

台灣熱鬧的商業版圖被細分為不同區域，每個區域都有其獨特的特點和規定。從B1到B4的商業區代表著商業活動強度的漸變、可允許的業務類型以及分區限制。在這篇博文中，我們將深入探討這些商業區的細微差別，以及每一個的獨特之處。 B1商業所 B2商業所 B3商業所 B4商業所 性質 供娛樂消費之場所 供商品批發、展售或商業交易 供不特定人餐飲之場所 供不特定人士休息住宿之場所 B共同處 供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所 供商業交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所 服務情形 提供娛樂服務 大量商品選擇 人潮流動高 人潮流動低 適合行業 1.娛樂場所 2.電子遊戲場 3.錄影帶(節目帶)播映場所 1.百貨公司(百貨商場)商場 2.樓地板面積再500平方公尺以上之場所 1.酒吧、小吃街 2.樓地板面積在300平方公尺以上之下列場所：餐廳、飲食店...等等 1.觀光旅館(飯店)等之客房部 2.旅社、旅館、賓館等

2024-02-262024年工業地產展望：AI技術的崛起驅動市場需求

隨著2024年的到來，不動產市場似乎迎來了一股新的樂觀氣氛。尤其是在商用不動產領域，台積電股價的飆升和台股市值的持續增長，無疑為市場注入了一劑強心針。業內專家普遍認為，隨著AI產品和服務逐漸邁向成熟，全球的需求將進一步激增，這不僅將推動科技業在資本市場上的交易額，同時也將刺激廠辦和廠房的需求。 就在今年的前兩個月，商辦市場就頻頻傳出成交消息，不少建商的預售廠辦更是創下佳績，展現出一種淡季不淡的市場格局。隨著台積電股價的創高，不僅讓民眾在過年後獲得了額外的紅包，台股市值的持續放大也預示著更多不動產標售案將陸續出現。 面對這樣的市場動向，許多人開始關注2024年商用不動產市場的前景。從辦公大樓到廠房的需求，似乎都在顯示出一種樂觀的預期。不論是本土企業尋求購置或升級總部的需求，還是全球利率政策的變化，都將對商用不動產市場產生重要的影響。 特別值得一提的是，中美貿易戰以來，精密工業在台的投資持續擴大，加上AI產品的出口持續強勁，這些因素都將進一步加強台灣的投資和布局。AI技術的發展，尤其是微軟在龜山產業園區的投資，更是預料將使龜山產業園區逐步轉型為AI和雲端服務的商業聚落。 在這樣的背景下，對於那些正尋求在2024年進行投資的人來說，現在無疑是一個充滿機會的時刻。無論是尋找適合設廠的地點，還是投資商用不動產，今年的市場都顯示出了蓬勃的發展潛力。讓我們拭目以待，看看這一切如何為不動產市場帶來更多的機會和挑戰。

2024-02-25AI產業吸力 龜山「工業地產」後市看俏

台積電放棄進駐龍潭擴廠計畫，但桃園工業地產土地價格持續上漲。台灣房屋統計實價登錄數據，近3年桃園5大產業園區的工業用地漲幅，其中觀音產業園區上漲61.5％最多，龜山產業園區則以48.6％的漲幅居次，華亞科技園區、大園產業園區、中壢產業園區，地價也都上漲逾3成，且華亞科技園區工業用地均價來到62萬元，龜山產業園區土地價格每坪52萬元，雙雙創下區域新高，至於觀音產業園區、大園產業園區工業用地價格即使大漲，目前仍在2字頭的相對親民水位。 台灣房屋工業地產中心執行長陳璟葵表示，2018年起中美貿易戰開打，全球供應鏈重組，台商在稅務、經營成本考量下回流台灣，桃園因具備產業、交通、人才等投資環境區位優勢，又是全球電子製造、光電顯示及半導體中下游供應鏈產業重鎮，成為台商回流設廠的首選據點，因而帶動桃園各大產業園區地價上漲。 五大產業園區中觀音產業園區漲幅最高，台灣房屋工業地產專業經紀人羅淑敏表示，觀音產業園區是桃園面積最大、價格最平實的產業園區，交通相當便利，鄰近台15線與台61線西濱快速公路、台北港、桃園機場，且園區內公共設施配套相對充足，每日自來水供應量和汙水處理量條件，優於周邊其他的工業區，因此吸引有生產製造需求的企業進駐，包括食品業、造紙業、電鍍、金屬加工等廠商，逐步形成產業群聚效應。近期製造業擴廠需求仍高，在設廠成本考量下，地價僅2字頭的觀音產業園區詢問度頗高。 陳璟葵分析，漲幅居次的龜山產業園區，土地價格已站上5字頭，創區域行情新高，但後續行情仍看俏，主要有兩大推力，第一是來自國際重磅級AI科技巨擘微軟，在龜山產業園區買下上萬坪土地，目前已經動工蓋廠房，相關AI廠商、雲端資料軟體廠商可望跟進，預料龜山產業園區將逐步轉型為AI、雲端服務商業聚落。 第二個推力則是塭仔圳重劃區的廠房拆遷，塭仔圳有上千家違章廠房因重劃遭拆遷，引發一波工廠搬移潮。放眼新北市五股、新莊、泰山等產業園區的土地價格，每坪至少80萬起跳，有的甚至上看100萬元，反觀鄰近雙北的龜山產業園區，即使近年工業用地行情成長近5成，5字頭價位仍只要新北市半價，且就近遷廠員工適應度高，因此龜山產業園區具備雙北以外設廠的最佳戰略位置。 陳璟葵指出，2023年以來全球面臨景氣波動，但製造業、科技業、食品業、物流業、金屬加工、電子設備廠等產業仍持續擴廠，並開出獵地需求，廠房面積至少1500坪以上，其中物流廠商需求最大，要求設廠面積達上萬坪，因此預期2024年桃園5大產業園區後市仍持續看俏。

2024-02-24內政部推動平均地權條款：房地產市場的重大變革

內政部於2022年12月21日一讀通過的【平均地權條款】，是一項針對房地產市場不正當行為設計的全面性改革措施。這項條款的核心目的在於促進市場的公平性和透明度，同時打擊炒作和避稅行為，進而促進房地產市場的健康發展。 一、限制換約轉售與人頭戶問題：為了對抗利用人頭戶進行的房地產交易，這項措施旨在限制此類行為，減少市場中的投機炒作，並確保稅收的公平徵收。 二、重罰炒作行為：通過將不實訊息相關的罰款上限提高至5000萬，意在嚇阻市場上的不實廣告和誇大宣傳，維護交易的真實性和公正性。 三、建立檢舉獎金制度：透過獎勵機制鼓勵公眾揭露房地產市場的不正當行為，此舉不僅有助於提升監管效率，也增強了市場自我淨化的能力。 四、管制私法人購屋：此措施針對大財團和建商透過私法人進行的避稅購屋行為，預期對他們造成重大影響，進而促使房地產市場回歸其應有的功能和價值。 五、解約申報登陸：加強預售屋市場的規範和透明度，確保買賣雙方的權益，並提升市場整體的信賴度。 這些改革措施的提出，無疑將對房地產市場的運作模式產生深遠影響。對於投資者而言，這意味著必須調整投資策略和行為模式，以適應新的市場規則。對於普通消費者來說，這些措施可能會帶來更公平、更透明的交易環境，有助於保護他們的權益。最終，【平均地權條款】的成功實施，將是台灣房地產市場向前邁進的一大步，但其最終效果如何，仍需密切關注三讀後的具體條文和實施細節。

2024-02-23把握升息與通膨：投資房產的策略轉變

在當前的經濟環境下，全球正面臨升息的趨勢，這對於不同類型的房地產市場參與者意味著不同的影響。對於全款購房者來說，升息的直接影響較小，但對於依賴貸款的買家和投資者而言，增加的貸款利率將對他們的財務狀況造成壓力。然而，這一環境也為那些尚未進入房地產市場的人提供了一個機會，特別是當市場調整以反映更高的借貸成本時。 2022年的升息並非僅限於台灣，而是作為全球對美國量化寬鬆政策資金氾濫的反應。目前，我們正享有史上最低的房貸利率，但即將面臨變化。台灣央行已經宣布升息，將最低利率從1.3%上調至1.56-1.7%。這意味著對於那些已經負擔了長期房貸的人來說，即將增加的每月支出將成為一個不小的挑戰。 在討論升息的影響之前，我們需要了解通膨率對持有現金和房貸的影響。通貨膨脹意味著隨著時間的推移，持有的現金價值會下降。然而，這也意味著借款的實際負擔隨之減少。根據行政院主計處的數據，台灣近五年的通膨率達到2.8%的高點，顯示出持有現金的購買力正在逐渐下降。 假設一個170萬的物件，以60%的貸款比例計算，即100萬的貸款。在升息3碼後（1.35%+0.75%=2.1%），加上假設未來10年的平均通膨率為1.5%，這對於借款人來說，實際上降低了貸款的負擔。通膨使得未來以固定金額還款的負擔相對較小，特別是當考慮到物價上漲時。 因此，雖然升息對於依賴貸款的房地產市場參與者來說帶來了挑戰，但通膨的效果實際上提供了一種緩解這些壓力的途徑。對於尚未購房的人來說，當前的經濟環境提供了一個觀望市場調整和尋找進入點的機會，尤其是在房價可能因應升息而調整的情況下。

2024-02-22【指南 | 住宅與商業用地全解析】

一、住宅、商用與住商用地的區別 都市計畫法明確劃分土地使用分區，包括住宅區、商業區和工業區等多達十一大類。值得注意的是，法律中並未直接提及「住商用地」這一類別。因此，「住商用地」可以理解為商業用地上的住宅區，即允許商業活動的住宅用地。 二、住宅用地與商業用地的差異 容積率與建蔽率：容積率涉及建築物可建造的總高度，而建蔽率則是指建築物在土地上的占地面積比例。 住宅用地：根據不同的生活品質需求和人口密度，住宅用地被進一步細分為多個子類別，從第一種住宅區（低密度）到第四種住宅區（較高密度，可包含輕工業）。 商業用地：依據地區的商業活動需求，商業用地被細分為四個等級，從服務鄰近住宅區的零售、服務業（第一種商業用地），到滿足全市或區域主要商業活動的需要（第四種商業用地）。 三、選擇適合的房屋基地 選擇住宅或商業用地時，應考慮個人生活或業務需求，如對生活機能的要求、期望的環境品質、以及是否需要進行商業活動等。 四、確認理想房屋的五個步驟 物件勘查：與仲介一同實地考察潛在房屋。 地籍查詢：確認房屋地址在地籍圖上的標示。 土地使用分區查詢：透過縣市土地使用分區查詢系統，確認物件的正確分區類別。 房屋狀況檢查：檢查房屋是否有增建或漏水問題。 仲介協商：與信賴的仲介溝通，進行購買或租賃前的最後確認。 選擇住宅或商業用地時，了解土地使用分區及相關法規是關鍵。透過以上步驟，可以幫助買家或租戶做出明智的選擇，確保投資或居住的安全與滿意度。

2024-02-21商辦與廠辦的選購與租賃要點

辦公大樓有其分級制度，不同等級的辦公大樓針對的客群與提供的設施服務有所不同。這個分級其實是相對的，其中： ◆A級大樓：通常指純辦公用途的高級商辦大樓，提供頂級的辦公環境與服務。 ◆B級大樓：介於A級與C級之間，具備良好的辦公條件與設施。 ◆C級大樓：辦公與住宅混合型態大樓，相較之下，設施與服務較為基本。 辦公大樓根據不同的使用需求與行業，可以進一步劃分為廠辦與商辦： ◆廠辦：更著重於載重與貨車進出的便利性，常見於工業區，適合需要生產加工或貨物存放的企業。 ◆商辦：更注重交通便利性與生活機能，坪數較小，單價較高，適用於辦公室或商業用途。 在購買或租賃辦公大樓時，需特別注意以下幾點： 管理費與公共設施：詳細了解管理費用包含的項目，例如是否包括公共空間的清潔、保安服務、電梯的維護和保養等。此外，公共設施的使用權限（如會議室、接待區等）也應事先了解清楚。 約定專用與各自使用的空間：辦公大樓中可能存在一些室外空間，例如陽台、露台或是屋頂花園，這些空間的使用權限可能在建築規約中有所規定。約定專用意味著該空間僅限某些租戶或業主使用，而各自使用則是所有租戶共享的空間。 停車空間狀態：特別是在都市中心區域的辦公大樓，停車空間可能非常有限。了解停車位的數量、是否需要額外付費、停車位的分配方式（固定或隨機分配）是非常重要的。 公證與租賃費用：在簽訂租賃合同時，可能需要進行公證，以保障雙方的法律權益。此外，除了基本的租金外，還可能涉及一些額外費用，如服務費、維修基金等，這些都應詳細詢問並在合同中明確規定。 空調管線與安裝使用：對於需要特殊空調設施的辦公室（如實驗室、數據中心等），應了解大樓提供的空調系統是否能滿足需求，包括空調的能力、使用時間限制以及相關費用。 安全問題：了解大樓的安全措施，包括保安人員的配置、監控攝像頭的覆蓋範圍、出入管制系統等，以確保員工和財產的安全。 維修與管理：了解大樓管理單位的服務範圍，包括維修工作的應對速度、常見問題的處理流程等，這些都直接影響日常辦公的順暢與舒適度。

2024-02-20工業與商業仲介的差異

資產類型 ◆工業廠房仲介：專注於工業用地與生產設施的交易。 ◆商業仲介：包括辦公樓、零售店面等各種商業用途的資產。 市場需求 ◆工業廠房仲介：受特定製造行業的需求影響。 ◆商業仲介：需求更多元，包括辦公、零售等多種用途。 資產特點 ◆工業廠房仲介：注重特殊設施與技術標準。 ◆商業仲介：關注地理位置、客流量等商業運作因素。 市場特性 ◆工業廠房仲介：市場專業化，侷限於特定行業需求。 ◆商業仲介：市場多樣化，需求廣泛且不斷變化。 交易過程 ◆工業廠房仲介：強調行業知識與技術需求的了解。 ◆商業仲介：重視商業模式與市場動態的洞察。 共同點 都需具備溝通、談判能力，並能洞察市場，以客戶利益為先。 總結：工業廠房仲介與商業仲介各有專長與服務範疇，仲介人員需具備專業知識和市場洞察力，以提供客戶最佳的交易選擇。