2024-10-23申報房地合一稅 三大地雷要避開

房地合一稅是台灣針對不動產交易課徵的一種稅務制度，旨在防止短期投機炒房。對於房地產交易者來說，正確申報房地合一稅至關重要。然而，若在申報過程中不小心踩中稅務地雷，可能會導致額外的稅務負擔或法律責任。以下將介紹申報房地合一稅時常見的三大地雷，並提供避免這些問題的實用建議。

1. 忽視持有期間差異，錯誤適用稅率

房地合一稅的稅率根據不動產的持有年限而有所不同，交易房地產時，納稅人需要按實際持有期間適用相應的稅率。然而，有些人可能忽略了這一點，導致適用了錯誤的稅率，從而遭遇稅務稽核。

如何避開：

1. 確認持有年限：不動產的持有年限是從購買日起算至出售當日為止。台灣房地合一稅法規定的稅率如下：

• 持有不滿1年：45%
• 持有1至2年：35%
• 持有2至10年：20%
• 持有超過10年：15%

2.核對交易日與持有期：在申報前，請仔細核對不動產的購買日和出售日，確保適用的稅率正確。任何錯誤的日期計算都可能導致繳納錯誤的稅額。

避雷建議：

若不確定如何計算持有期間，建議向專業稅務顧問尋求協助，或在申報時仔細檢查交易文件，以確保所申報的持有年限正確無誤。

2. 未正確計算成本與費用，導致稅額過高

房地合一稅的稅基是房地產的交易所得，即交易收入減去購買成本及相關費用。不少人在申報時，忽視了一些可以列入扣除的成本和費用，結果導致繳納的稅額過高。

如何避開：

• 成本計算：除了房地產的原始購買價之外，還可以將相關費用列入成本，如仲介費、代書費、房屋裝修費用等。這些費用可以合法扣除，降低實際的稅基。
• 裝修費用：若房屋進行了大規模的裝修或翻新，相關的費用也可列為成本扣除。保存裝修發票和收據，這將作為申報的依據。
• 避免遺漏費用：確保將所有合法的費用都包括在內，不要錯過可以減少稅基的項目。仲介費、契稅、律師費等都是可扣除的費用。

避雷建議：

在申報前，整理所有涉及房地產交易的支出，並保存所有發票和收據。這不僅可以降低稅基，也有助於在稅務稽核時提供完整的證據。

3. 錯誤使用自用住宅免稅條款

房地合一稅對於符合條件的自用住宅，提供了每戶400萬元的免稅額優惠。然而，這一免稅優惠必須符合特定條件，若在不符合條件的情況下錯誤申報免稅額，可能會引發稅務問題。

如何避開：

1.確認符合自用住宅免稅條件：

• 資格：納稅人、配偶或直系親屬必須在出售的房屋中設有戶籍，並持有該不動產6年以上。
• 使用限制：該不動產在持有期間內不得出租或作為營業用途。
• 免稅次數：每人每生只能使用一次自用住宅免稅優惠。

2.嚴格檢查出租或營業用途：若在持有期間內，該房產被用作出租或營業用途，將不符合自用住宅免稅條件，任何企圖錯誤申報的行為都可能遭到稅務稽核，並面臨補稅或罰款。

避雷建議：

在使用自用住宅免稅時，確保完全符合資格條件，並保存房屋用途的相關證據。如果有任何疑問，應諮詢專業稅務顧問，避免因錯誤申報而受到處罰。

結論

房地合一稅的申報涉及多項規定，若不小心踩到持有期間錯誤適用稅率、未正確計算成本與費用、錯誤使用自用住宅免稅條款等地雷，將導致繳納額外的稅款或面臨罰款。因此，在申報時務必仔細檢查文件和數據，了解相關稅法條款，或尋求專業稅務顧問的協助，確保正確且合法地申報房地合一稅，避免不必要的稅務風險。