2024-10-29房地合一稅 別踩三地雷

房地合一稅是針對房地產交易所得進行課稅的一種稅制，旨在抑制房市短期炒作行為，增加市場的穩定性。對於房地產交易者來說，房地合一稅的申報過程中有一些潛在的地雷，若不小心踩中，可能會面臨額外的稅務負擔甚至法律風險。以下是常見的三大地雷，以及避免這些問題的實用建議。

1. 忽略持有年限，錯誤適用稅率

房地合一稅的稅率依據不動產的持有年限來計算。根據台灣的房地合一稅法，持有不動產的時間越長，適用的稅率越低。因此，正確計算持有年限對於稅額的高低有著直接影響。然而，許多人在申報時容易忽略持有年限，導致適用錯誤的稅率。

稅率簡介：

• 持有不滿1年：45%
• 持有1年至2年：35%
• 持有2年至10年：20%
• 持有超過10年：15%

如何避免：

• 確認持有年限：持有年限從購買契約日或過戶日開始計算至出售日，因此在申報前應仔細核對這些日期。如果交易發生在年末或年初，應注意準確的交易日。
• 檢查購買及出售日期：確保交易的兩個時間點清楚無誤，特別是在接近1年或2年邊界的時候，這對適用不同稅率會有重大影響。

避雷建議：

如果不確定如何計算持有期，建議向稅務專家或律師尋求協助，以免因稅率錯誤適用而被稅務機關要求補稅或罰款。

3. 錯誤使用自用住宅免稅額

台灣房地合一稅提供了一項自用住宅免稅額的優惠，符合條件的房屋可享有每戶400萬元的免稅額，但必須符合特定條件。許多人在申報時可能錯誤地使用了這一免稅額，導致遭到稅務機關的補稅或罰款。

自用住宅免稅的條件：

• 居住條件：該房屋必須是納稅人、配偶或直系親屬的實際居住地，並且在出售前已登記戶籍滿6年以上。
• 無出租或營業行為：在持有期間，該房屋不能用於出租或營業。
• 免稅次數限制：每位納稅人一生只能使用一次這項免稅額。

如何避免：

• 確認房屋使用狀況：申報前確認房屋在持有期間是否用於出租或營業，這是稅務機關檢查的關鍵部分。
• 檢查戶籍紀錄：確保在申請自用住宅免稅時，戶籍已在該處登記並符合6年以上的要求。
• 謹慎使用免稅額：自用住宅免稅每人一生只能使用一次，因此在決定申報免稅時，應確保該次交易是真正需要使用免稅額的情況。

避雷建議：

在考慮使用自用住宅免稅額時，建議與稅務顧問討論是否符合所有條件，並確保提供正確的戶籍紀錄與其他證明文件。

結論

房地合一稅的申報過程中有許多需要留意的細節，錯誤的稅率計算、未扣除應有費用以及錯誤使用自用住宅免稅額，都是常見的三大地雷。透過正確的持有期計算、完整的費用扣除，以及了解自用住宅免稅條件，能有效降低稅務負擔並避免補稅風險。尋求專業的稅務顧問協助也能幫助避免這些潛在風險，確保房地產交易過程中的稅務合規並達到最佳效益。