土地買賣眉角多，你是不是也在觀望但卻有點害怕卻步了呢？其實土地買賣也沒有你想像中的困難，掌握正確的投資觀念、培養精準的投資眼光，只要能買到有潛力的土地區域，未來可預期的投資報酬率可以說是「買對必漲」，是一項很增值的投資呢！
土地買賣流程五步驟
1. 不動產經紀業者協助交易 vs 自行買賣交易
買賣土地時的第一個會遇到的問題就是要由「不動產經紀業者協助買賣」還是「自行買賣」。
在這其中其實各有優缺點，自行買賣交易土地好處是快速、省去中間可能的手續費，但同時由於大部分買家對於土地買賣背後可能隱藏的細節不一定能充分了解，甚至有可能不小心因小失大；透過不動產經紀業者購買土地的好處是有專業豐富經驗的行家審慎把關，比較不容易會有遺漏法規或箇中流程的狀況發生，但要注意的是在業者選擇上一定要謹慎考量，以免遇到會哄抬價格的不動產經紀業者白白損失一筆費用。
◆ 透過不動產經紀業交易者
- 步驟一：賣方與不動產經紀業者簽定「不動產委託銷售契約書」委託仲介銷售不動產,約定 委託銷售之買賣標的、收取服務報酬時機,其服務報酬金額為實際成交價之一定比 例(最高不得超過中央主管機關之規定),及因買方違約買賣雙方解除不動產買 賣契約者,服務報酬等事項。
- 步驟二：不動產經紀業者應製作不動產說明書,及指派不動產經紀人簽章,經賣方簽認後, 以該不動產說明書向仲介買方提出說明。
- 步驟三：不動產經紀業者如提出斡旋金之要求,應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之 「要約書」,如買方選擇約定交付斡旋金,業者應以書面明定交付斡旋金之目的, 明確告知買方於仲介買賣成交時,該斡旋金轉為定金,為買賣價金之一部分。如仲 介買賣不成立時,不動產經紀業者所收之斡旋金,無息返還買方等權利義務。
- 步驟三：買賣雙方價金與條件一致時,買賣雙方另行簽定 「不動產買賣契約書」,並由買賣雙方共同或協商 指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續,不動 產經紀業者得協助辦理。
◆ 自行買賣交易
- 步驟一：買賣雙方就價金合意後,約定支付定金並另行簽定 「不動產買賣契約書」。
買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續者，地政士於買賣雙方簽訂契約時，應申領登記謄本查明產權登記情形，並預估暨規劃稅費負擔及如買方需貸款時，其貸款額度。
2. 簽訂不動產買賣契約書（私契約）與支付頭款
核對買賣雙方身分證明文件、簽約與支付頭款(通常為10%)。
- 步驟一：賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
- 步驟二：買方攜帶身分證明文件。
- 步驟三：影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案,並進行簽約。
- 步驟四：簽約重點:約定付款條件及方式,通常分4期支付之金額及時程、交屋時機、方式 及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負 擔,並約定如配合買方辦理不動產貸款,其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵 押權部分,同意在買方設定抵押權後撥款前,儘速塗銷或協議由買方承受或代償或 抵押債權等金額合計超過買方支付價款時,賣方應負返還責任或買方核貸金額不足 抵付時,買方於貸款核撥時,以現金一次付清等事項。
- 步驟五：簽約時,得當場朗讀契約內容之重點無異議後,由買、賣雙方簽名或加蓋印章;該 買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者,不動產經紀業者並應指派經紀人 會同簽章。
- 步驟六：買方支付頭期款予賣方,賣方點收並簽收。
- 步驟七：經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。
無論是自行買賣交易或是透過不動產經紀業者協助交易，土地買賣契約的簽訂都是非常重要的一步，明確的土地買賣契約可以清楚保障買賣雙方的權利，也可以保護自己避免陷入不必要的法律糾紛喔!
3. 備證、用印與支付二期款
買賣雙方於政府機關文件中用印並支付二期款(通常為10%)，如買方有需辦理貸款，也是要在此階段提供相關文件和指定貸款的金融機構唷。
- 步驟一：賣方攜帶印鑑章並交付身份證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單 等資料,並得加蓋專用印章。
- 步驟二：買方攜帶印章並交付身份證明文件。
- 步驟三：賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申 報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。
- 步驟四：買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
- 步驟五：買方如需辦理貸款,應於交付第2期款時,提供辦理貸款必備文件及指定融 資貸款之金融機構。
*如買方如買方有需辦理貸款,也是要在此階段提供相關文件和 指定貸款的金融機構唷。
※地政士或買賣雙方檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。
4. 完稅與支付三期款
買賣雙方繳納政府相關規費與稅務，並支付三期款(通常為10%)。
- 步驟一：賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
- 步驟二：買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。 買方並開立與未付價款額且註明「禁止背書轉讓」 本票(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示 之條件)或提供相當之擔保予賣方。
- 步驟三：買方預定貸款抵付部分買賣價款者,應於通知期日, 親自辦理開戶、對保,並依約定完成銀行授權金融機 關經特定人通知後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳 戶或交付尾款時,雙方會同領款。
※辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後，檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者，並得連件辦理抵押權設定登記，千萬不要忘記。
5. 繳付尾款（貸款）並交屋（第4期款）
買賣標的現場查勘無誤後，進行尾款(貸款)(通常為70%)繳付及交屋手續。
- 步驟一：登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築 改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土 地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
- 步驟二：登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同 賣方前往債權人處還清貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返 還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約 書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移 轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
- 步驟三：登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設 定登記,依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶 或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將 本票返還買方或解除擔保。土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移 轉契約書正本、契稅單第1聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物 買賣移轉契約書影本、契稅單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
- 步驟四：登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷 者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以 現金補足後,賣方簽收尾款,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。 土地、建築改良物所有權狀及土地、建築改良物買賣移轉契約書正本、契稅單第1 聯及土地增值稅單影本交付予買方;土地、建築改良物買賣移轉契約書影本、契稅 單影本及土地增值稅單第1聯交付予賣方。
- 步驟五：本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅 費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日 為準,按當年度日數比例負擔,買賣雙方並於分算表中簽收。
- 步驟六：辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物 契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費。
- 步驟七：由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。
隨著時代演進，網路查詢資料、搜尋政府相關資源越來越簡單方便，像是臺北市政府地政局網站中不僅有「買賣不動產流程」可以參考，也有許多土地買賣契約範本可以下載利用，更有「合法不動產服務業者查詢」功能可以確認自己找的不動產經紀公司是否有合法合格的執照，保障自身權益。
