2023-09-20【工商指南 | 保護您的投資】理解廠房、廠辦和住宅的價格差異

很多初次涉足廠房市場的客戶常會有這樣的疑問：在同一區域，為什麼廠房的價格可以有高達千萬甚至兩千萬的差異呢？實際上，這主要是因為不同行業對廠房的需求各有不同，有如個人尋找住房一般。再者，廠房的細節和要點極多，稍有不慎就可能造成企業損失數百萬。因此，尋求專業的廠房仲介服務是極為明智的選擇。讓我們帶您深入了解廠房的種種奧秘！

工業廠辦

以下是我們為客戶整理的初步評估表格，也是仲介在接案時第一時間評估價值的方法： 廠房分為透天廠房和工業廠辦兩種，主要差異在於價值計算方式的不同。購買時會有兩張權狀分別為【建物權狀】和【土地權狀】。在大多數透天廠房的案例中，價值主要體現在【土地價值】，而工業廠辦和住宅則主要是【建物價值】。

相對於住宅來說，廠辦的價格計算相對簡單，直接將總價除以【建物權狀】的坪數即可得出單價。然而，透天廠房的價值計算就複雜許多！

透天廠房

在探討透天廠房前，有兩個概念需要了解：【容積率、建蔽率】和【合法工業地目】。

1.【容積率、建蔽率】

• 建蔽率：指的是在特定的土地上，能夠建設的單層建築面積所占的比例。
• 容積率：指的是在特定的土地上，允許建設的最高樓層。

2.【合法工業地目】

• 政府規定合法的工廠必須建立在合法的工業地上，而各地的區劃和適合的行業都有明確的規定。

土地使用分區

理解了容積率/建蔽率和合法工業地目後，我們來探討如何計算透天廠房的價值。這涉及兩個主要步驟：【土地價值計算】和【建築價值計算】，其中【土地價值】占總價值的70%~80%，而【建築價值】則占20%~30%。但需注意，實際價格還需參考當地的供需和市場狀況。以下為計算方法的參考：

1.土地價值計算

要初步評估廠房的土地價值，需符合以下條件：

• 符合規定的建蔽率和容積率
• 廠房年齡在20-40年間
• 無重大瑕疵（如漏水或使用海砂）

符合以上條件的廠房可以通過實價登錄價格除以土地坪數來計算價格區間。但在計算時，需預留上下20%的價格波動空間，以應對建物和實際情況的變化。

2.建築價值計算

通過土地價值評估後，我們會根據建築的現況來判斷是否可以提高20%的價格。主要判斷標準包括：

• 是否為活巷：活巷可以增加5%的價格，而無尾巷則不扣分。
• 是否有增建：完全增建可以增加5%的價格，沒有增建則需扣除5%。
• 廠房狀況：如果廠房狀況良好且無需大修，可以增加10%~15%的價格；反之，如果狀況差且需大修，則需減少10%~15%的價格。